Κάθε χρόνο, όλο και περισσότεροι επενδυτές στην Ελλάδα στρέφονται στον τουρισμό.
Από απλά ξενοδοχεία, Boutique hotels, Airbnbs μέχρι και σε μικρά καταλύματα.
Είναι ξεκάθαρο πλέον πως η χώρα μας αναβαθμίζεται συνεχώς στο επενδυτικό μέρος του τουρισμού. Μάλιστα, είναι ένας κλάδος που προσελκύει ανθρώπους χωρίς απαραίτητα προηγούμενη εμπειρία, όπως γιατρούς, δικηγόρους ή οποιονδήποτε επιχειρηματία θέλει να επενδύσει σε κάτι εκτός της βασικής του εργασίας.
Η λογική είναι απλή: «Ανακαινίζω ένα ακίνητο, το αναβαθμίζω, αυξάνω τιμές, βγάζω περισσότερα ανά χρήση.»
Στην πράξη όμως, τα πράγματα δεν είναι τόσο απλά. Και ο λόγος είναι ένας.
Το πιο συχνό πρόβλημα δεν είναι αυτό που νομίζουμε
Παρά τη δυναμική του κλάδου, σημαντικός αριθμός επενδύσεων καταλήγει να μην αποδίδει σύμφωνα με τις αρχικές προσδοκίες.
Όχι λόγω έλλειψης ζήτησης. Ούτε απαραίτητα λόγω κακής τοποθεσίας.
Αλλά εξαιτίας ενός προβλήματος που εμφανίζεται σχεδόν σε κάθε στάδιο του έργου:
Της υπέρβασης του προϋπολογισμού (budgeting).
Σύμφωνα με επαγγελματίες του χώρου, το φαινόμενο αυτό δεν σχετίζεται μόνο με απρόβλεπτα κόστη. Αντίθετα, συνδέεται κυρίως με τον τρόπο που σχεδιάζεται το ίδιο το project από την αρχή.
Στο Business Review Greece έχουμε συνομιλήσει τα τελευταία χρόνια με εκατοντάδες επιτυχημένους επιχειρηματίες, industry leaders και experts της Ελληνικής αγοράς.
Καθώς μπαίνουμε στο “άνοιγμα της σεζόν”, θέλαμε να απευθυνθούμε και σε μια εταιρεία που εξειδικεύεται στις τουριστικές επενδύσεις, καθώς είναι ένα θέμα που δεν είχαμε αναλύσει ξανά.
Και όταν λέμε εξειδικεύεται, το εννοούμε με όλη την έννοια της λέξης.
Ποια είναι η Morpho και γιατί την εμπιστεύονται οι επενδυτές τουρισμού
Η Morpho είναι μια business-oriented αρχιτεκτονική και κατασκευαστική εταιρεία που λειτουργεί με one-stop shop λογική.
Μετράει 10+ χρόνια εμπειρίας στον χώρο και έχει 3 γραφεία σε Αθήνα, Σαντορίνη και Πάρο.
Σε μια αγορά όπου η εμπειρία κάνει τη διαφορά, η Morpho έχει ήδη υλοποιήσει πάνω από 100 μελετητικά έργα και δεκάδες ολοκληρωμένες κατασκευές, καλύπτοντας επενδύσεις από μικρά boutique καταλύματα έως projects πολλών εκατομμυρίων ευρώ.
Όταν το design αποσυνδέεται από το business
Ένα από τα βασικά ζητήματα που αναδεικνύονται στις επενδύσεις τουρισμού είναι η διάσπαση της διαδικασίας σε πολλαπλούς συνεργάτες.
Στην πλειονότητα των περιπτώσεων:
- η αρχιτεκτονική μελέτη εκπονείται ανεξάρτητα
- η κατασκευή αναλαμβάνεται από διαφορετική ομάδα
- η επιχειρηματική στρατηγική (αν υπάρχει) έρχεται σε δεύτερο χρόνο
Το αποτέλεσμα είναι συχνά ένα έργο που, ενώ μπορεί να είναι αισθητικά άρτιο, δεν εξυπηρετεί πλήρως τον επενδυτικό του στόχο.
Και σε αυτή την περίπτωση, τα λάθη δεν είναι εμφανή εξαρχής. Αποκαλύπτονται όταν το κατάλυμα ξεκινήσει να λειτουργεί και αυτό είναι που κάνει την πλειοψηφία των επενδυτών να χάνουν κεφάλαια μακροπρόθεσμα.
Το πρόβλημα ξεκινάει από την 1η μέρα του σχεδιασμού αλλά εμφανίζεται κατά την διάρκεια της λειτουργίας ενός τουριστικού καταλύματος.
Η οικονομική διάσταση του σχεδιασμού
Στον χώρο της φιλοξενίας, το design δεν λειτουργεί μόνο ως εργαλείο διαφοροποίησης.
Λειτουργεί ως άμεσος παράγοντας εσόδων.
Η διαρρύθμιση των χώρων, η εμπειρία του επισκέπτη, ακόμη και μικρές λεπτομέρειες στη λειτουργικότητα, επηρεάζουν:
- την τιμή πώλησης των δωματίων
- τη διάρκεια παραμονής
- τις αξιολογήσεις και την επαναληψιμότητα
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί το Parian Boutique Hotel, όπου μετά την ανακαίνιση που σχεδιάστηκε και υλοποιήθηκε, καταγράφηκε αύξηση άνω του 100% στον τζίρο μέσα σε μία σεζόν – επιβεβαιώνοντας στην πράξη ότι όταν ο σχεδιασμός συνδέεται με τη στρατηγική, το αποτέλεσμα δεν είναι απλώς αισθητικό, αλλά ξεκάθαρα επιχειρηματικό.
Τέτοιες περιπτώσεις δείχνουν ότι ο σωστός σχεδιασμός μπορεί να μετατραπεί σε μοχλό επιτυχίας της επένδυσης (ή αντίθετα, σε χαμένη ευκαιρία).
Μια νέα προσέγγιση αρχίζει να διαμορφώνεται
Απέναντι σε αυτή την πραγματικότητα, η Morpho εμφανίζει μια διαφορετική φιλοσοφία στον τρόπο υλοποίησης τέτοιων έργων.
Αντί για κατακερματισμένες υπηρεσίες, υιοθετεί μια πιο ολοκληρωμένη προσέγγιση, συνδυάζοντας:
- αρχιτεκτονικό σχεδιασμό
- τεχνική μελέτη
- κατασκευή
- Business plan έργου
Με λίγα λόγια, όλα τα στοιχεία που αν συνδυαστούν σωστά, μπορούν να δημιουργήσουν πραγματικά καλή απόδοση σε έναν επενδυτή.
Από τη σύλληψη έως την υλοποίηση
Η διαφοροποίηση αυτής της προσέγγισης έγκειται κυρίως στη συνοχή.
Όταν η ίδια ομάδα αναλαμβάνει τόσο τη μελέτη όσο και την κατασκευή, είναι σε θέση να εντοπίζει και να αποφεύγει πιθανά λάθη ήδη από το αρχικό στάδιο σχεδιασμού.
Αυτό μεταφράζεται σε:
- καλύτερο έλεγχο κόστους
- λιγότερες καθυστερήσεις
- μεγαλύτερη προβλεψιμότητα στο αποτέλεσμα
Σύμφωνα με στοιχεία της αγοράς, εταιρείες που λειτουργούν με αυτό το μοντέλο έχουν υλοποιήσει δεκάδες μελετητικά έργα και σημαντικό αριθμό ολοκληρωμένων κατασκευών, καλύπτοντας επενδύσεις που κυμαίνονται από μικρά boutique projects έως πολυεκατομμυριες αναπτύξεις.
Η αλλαγή δεν είναι τεχνική – είναι στρατηγική
Το βασικό συμπέρασμα που προκύπτει είναι ότι το πρόβλημα στις περισσότερες επενδύσεις δεν εντοπίζεται στην έλλειψη πόρων, αλλά στην έλλειψη ενιαίας στρατηγικής.
Καθώς ο τουριστικός κλάδος ωριμάζει και ο ανταγωνισμός εντείνεται, η επιτυχία ενός project δεν εξαρτάται πλέον μόνο από το “πού” και το “πόσο”, αλλά κυρίως από το “πώς”.
Τι σημαίνει αυτό για τον σύγχρονο επενδυτή
Για όσους εξετάζουν την είσοδό τους στον χώρο της φιλοξενίας, το βασικό ερώτημα δεν είναι το αν αξίζει η επένδυση – αλλά αν η επένδυση έχει σχεδιαστεί σωστά από την αρχή.
Γιατί σε έναν κλάδο όπου οι λεπτομέρειες καθορίζουν την απόδοση, το πιο ακριβό λάθος είναι αυτό που δεν φαίνεται… μέχρι να είναι αργά.
Αν σχεδιάζεις να επενδύσεις στον τουρισμό, μια συζήτηση με την Morpho είναι η αρχή.
